Préstamo FHA vs. convencional para comprar casa en el sur de Florida

La mayoría de los compradores en el sur de Florida que no van a dar un 20% de pago inicial terminan escogiendo entre dos préstamos: un préstamo FHA, asegurado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), o un préstamo convencional que sigue las guías de Fannie Mae o Freddie Mac. Esta guía se enfoca en la casa donde vas a vivir. La mejor opción depende de tu crédito, tu pago inicial, el precio de la propiedad y, en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, muchas veces del edificio de condos donde estás comprando.

Como regla general, los préstamos FHA le funcionan mejor a quien tiene un crédito más limitado o menos ahorros, y los préstamos convencionales a quien tiene buen crédito y quiere un seguro hipotecario que algún día se pueda quitar. Pero hay tantas excepciones que vale la pena cotizar los dos sobre la misma casa antes de hacer una oferta.

Pago inicial y crédito: FHA vs convencional

HUD permite un pago inicial FHA desde 3.5% si tu puntaje de crédito es 580 o más. Con puntajes entre 500 y 579 necesitas al menos 10%, y por debajo de 500 no calificas. Cada prestamista puede exigir mínimos más altos.

Del lado convencional, Fannie Mae tiene opciones desde 3% de pago inicial para una vivienda principal de una unidad, como HomeReady (que tiene límites de ingreso) y sus opciones de 97% de préstamo sobre valor, que pueden exigir un curso para compradores. En noviembre de 2025, Fannie Mae eliminó el puntaje mínimo fijo de 620 para préstamos evaluados en su sistema Desktop Underwriter y lo reemplazó con una evaluación de riesgo general. En la práctica, los prestamistas y las aseguradoras hipotecarias normalmente siguen fijando un puntaje mínimo, y tu puntaje sigue afectando el precio y el costo del seguro hipotecario.

Ambos programas generalmente aceptan regalos de familiares para el pago inicial, algo muy común entre compradores de primera vez en Miami. Eso sí: que todo depósito grande se pueda rastrear, porque el underwriter va a preguntar de dónde salió el dinero.

Seguro hipotecario: MIP de FHA vs PMI convencional

Aquí es donde los dos préstamos más se diferencian a largo plazo.

Prima de seguro hipotecario de FHA (MIP)

Todo préstamo FHA lleva un MIP inicial, que normalmente se financia dentro del préstamo, más un MIP anual que se paga mes a mes. Según las reglas de HUD, cuánto dura el MIP anual depende de tu préstamo sobre valor original: si das 10% o más, el MIP anual dura 11 años; si das menos de 10%, dura toda la vida del préstamo. Para la mayoría de quienes compran con 3.5%, la forma práctica de salir del MIP es refinanciar a un préstamo convencional cuando ya tengan suficiente equity y los números tengan sentido.

Seguro hipotecario privado convencional (PMI)

Los préstamos convencionales solo exigen PMI si das menos de 20%. Según las reglas federales que explica la CFPB, puedes pedirle por escrito a tu servicer que cancele el PMI cuando tu balance llegue al 80% del valor original de la casa (con buen historial de pagos y sin que el valor haya bajado), y el servicer generalmente tiene que quitarlo automáticamente cuando el balance esté programado para llegar al 78%. El costo del PMI depende sobre todo del crédito y del pago inicial; por eso, con buen crédito el convencional suele salir más barato con el tiempo, mientras que con puntajes más bajos FHA puede ser competitivo.

Límites de préstamo FHA y conformes 2026 en Miami-Dade, Broward y Palm Beach

Los tres condados están en la misma área metropolitana (Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach), así que comparten los mismos límites. Para 2026, los límites FHA de HUD y los límites conformes de la FHFA son:

• 1 unidad: FHA $667,000; conforme $832,750
• 2 unidades: FHA $853,900; conforme $1,066,250
• 3 unidades: FHA $1,032,150; conforme $1,288,800
• 4 unidades: FHA $1,282,700; conforme $1,601,750

Son límites del préstamo, no del precio. Con 3.5% de pago inicial, el préstamo FHA máximo de una unidad alcanza para un precio de compra de aproximadamente $691,000. Los dos tipos de préstamo pueden financiar una propiedad de 2 a 4 unidades si vives en una de ellas. Un préstamo convencional por encima del límite conforme es un préstamo jumbo, con sus propias guías. Los límites cambian cada año; revisa la búsqueda de límites FHA de HUD y la página de límites conformes de la FHFA para el año en que cierres.

Condos: la aprobación FHA muchas veces decide

En el sur de Florida muchas de las viviendas más accesibles son condos, y el edificio pesa tanto como el comprador. Para FHA, la unidad tiene que estar en un proyecto de la lista aprobada por HUD o calificar para la aprobación de unidad individual (single-unit approval). Esa aprobación tiene sus límites: el proyecto debe estar terminado, tener al menos cinco unidades y no pasarse de un tope de préstamos FHA (generalmente 10% de las unidades en proyectos de diez o más). Puedes buscar proyectos aprobados tú mismo en la búsqueda de condominios FHA de HUD; confirma que el estatus diga aprobado y que no esté vencido.

Los préstamos convencionales también revisan el proyecto, pero bajo las reglas de Fannie Mae o Freddie Mac, no la lista de HUD. Con cualquiera de los dos, un edificio puede ser difícil de financiar si tiene demandas importantes pendientes, derramas (special assessments) grandes, mantenimiento atrasado o actividad de alquiler tipo hotel. Desde las leyes de seguridad de condominios posteriores a Surfside, muchos edificios de tres pisos o más tienen que completar inspecciones de hito y estudios de reservas estructurales. Pídele a la asociación esos reportes, el presupuesto y cualquier derrama planificada antes de comprometerte con un precio.

Comparación: préstamo FHA vs convencional en Florida

	FHA	Convencional
Pago inicial mínimo	3.5% (puntaje 580+); 10% (500–579)	Desde 3% para quien califica; varía por programa
Crédito	Mínimos de HUD de 500 / 580; el prestamista puede exigir más	Sin mínimo fijo de Fannie Mae en DU desde nov. 2025; los prestamistas fijan el suyo
Seguro hipotecario	MIP inicial y anual en todo préstamo	PMI solo con menos de 20% de pago inicial
Cuándo termina	A los 11 años con 10%+; si no, toda la vida del préstamo (o refinanciando)	Se pide al 80% del valor original; en general automático al 78%
Límite 2026, 1 unidad (nuestros tres condados)	$667,000	$832,750
Condos	Proyecto aprobado por FHA o aprobación de unidad individual	Revisión del proyecto bajo reglas de Fannie Mae / Freddie Mac
Ocupación	Vivienda principal	Principal, segunda vivienda o inversión

Dos detalles locales aplican a ambos. Primero, la tasación FHA incluye estándares de condición de la propiedad, así que una casa vieja con el techo en mal estado o problemas de seguridad puede necesitar reparaciones antes del cierre. Segundo, aquí el seguro define lo que puedes pagar: pide cotizaciones de seguro de viento, de la vivienda (o de la unidad del condo) y, si la casa está en zona inundable de FEMA, de inundación, porque el prestamista los cuenta en tu pago mensual. Si estás decidiendo con quién trabajar, nuestra guía mortgage broker vs. banco explica cómo funciona cada uno.

Próximo paso

La forma más rápida de decidir entre FHA y convencional es cotizar los dos sobre la misma casa. Llama a FFC Lending al (786) 723-5626 o mándanos los detalles por nuestra página de contacto: el precio de compra, la dirección o el edificio, tu rango de crédito aproximado y cuánto piensas dar de pago inicial. Un loan originator con licencia va a revisar tu caso con nuestros prestamistas aliados y explicarte las ventajas de cada opción, en español.