Cómo funcionan los préstamos fix and flip en Miami

En Miami sobran casas anticuadas, dúplex cansados y condominios que nadie ha tocado en décadas. Convertir una de esas propiedades en algo terminado requiere dos cosas: un buen plan de remodelación y un financiamiento a corto plazo hecho para eso. En esta guía te explicamos cómo funcionan los préstamos fix and flip en Miami, desde cómo se calcula el préstamo hasta cómo se libera el dinero de la obra, y los temas locales de permisos e inundación que pueden salvar o tumbar tu calendario.

Cómo se estructura un préstamo fix and flip

Un préstamo fix and flip es un préstamo a corto plazo, de solo intereses y con fines comerciales. Normalmente financia parte del precio de compra en el cierre y guarda un presupuesto de remodelación que se libera por etapas a medida que se termina el trabajo. Tú pones el resto de la compra, los costos de cierre y el efectivo para sostener el proyecto.

Con nuestro programa fix and flip, las guías de los prestamistas aliados pueden llegar hasta 85% del costo total (LTC) y hasta 100% del presupuesto de remodelación, con plazos de 12 a 18 meses de solo intereses. Son guías que varían según el prestamista y el negocio; tu experiencia, la propiedad y los números influyen en lo que te ofrecen. Si vas a demoler y construir desde cero, es otro producto: mira construcción nueva.

LTC vs. ARV: los dos números que definen tu préstamo

El LTC (loan-to-cost) compara el préstamo con el costo total del proyecto: precio de compra más presupuesto de remodelación. El ARV (after-repair value) es el estimado del tasador de lo que valdrá la propiedad cuando termine la obra. La mayoría de los prestamistas aplican los dos: un porcentaje máximo del costo y un porcentaje máximo del ARV. El que dé el monto más bajo es el que cuenta.

Este es un ejemplo ilustrativo con números redondos, no una oferta ni una cotización:

Concepto del ejemplo	Monto
Precio de compra	$400,000
Presupuesto de remodelación	$100,000
Costo total del proyecto	$500,000
Préstamo al 85% del costo total	$425,000
De eso: remodelación financiada por draws	$100,000
De eso: financiado para la compra en el cierre	$325,000
Tu efectivo para la compra	$75,000, más costos de cierre y de mantener la propiedad
ARV estimado	$650,000 (el préstamo es aprox. 65% del ARV)

En este ejemplo, el ARV respalda el préstamo sin problema, así que el límite es el LTC. Si el tasador diera un ARV mucho más bajo, el tope de ARV podría convertirse en el límite y tendrías que poner más efectivo. Por eso los buenos comparables importan antes de firmar el contrato, no después.

Cómo funcionan los draws de remodelación

El presupuesto de obra normalmente lo guarda el prestamista y lo paga por draws:

1. Tú y tu contratista terminan una etapa del trabajo según el presupuesto aprobado.
2. Envías una solicitud de draw por las partidas terminadas.
3. El prestamista ordena una inspección, en persona o por fotos y video, para confirmar el trabajo.
4. Cuando se aprueba la inspección, se liberan los fondos del trabajo terminado.

La mayoría de los draws reembolsan trabajo ya hecho, así que necesitas efectivo para arrancar la primera etapa y para pagarle a los contratistas entre draws. Algunos consejos prácticos:

• Arma el presupuesto partida por partida (demolición, techo, ventanas, electricidad, plomería, cocina, baños, pisos, pintura) para que los draws coincidan con avances reales.
• Incluye un margen para imprevistos. Las casas viejas de Miami suelen esconder sorpresas detrás de las paredes y debajo del piso.
• Pide relevos de gravamen (lien releases) a tu contratista y subcontratistas con cada pago. La ley de gravámenes de construcción de Florida permite que quien no cobre ponga un lien contra la propiedad.
• Consigue la aprobación por escrito del prestamista antes de cambiar el alcance; los cambios no aprobados pueden frenar un draw.

Permisos en Miami-Dade: planifícalos

Los permisos son donde muchos flips en Miami pierden tiempo. Quién los emite depende de la ubicación: las propiedades dentro de una ciudad como Miami, Hialeah, Miami Beach o Coral Gables pasan por el departamento de construcción de esa ciudad, y las áreas no incorporadas pasan por el Condado Miami-Dade. Cada uno tiene su proceso y sus tiempos de revisión.

• Sabe qué necesita permiso. Techos, ventanas y puertas, electricidad, plomería, aire acondicionado, cambios estructurales y muchas remodelaciones de cocina y baño normalmente lo necesitan. El prestamista y los futuros compradores van a preguntar.
• Busca permisos abiertos o vencidos de dueños anteriores antes de cerrar. Pueden demorar tu venta o refinanciamiento hasta que se cierren.
• Registra un aviso de inicio de obra (notice of commencement). Florida generalmente exige registrarlo antes de empezar la obra y colocarlo en el sitio antes de la primera inspección, y los prestamistas normalmente lo piden antes de liberar fondos de construcción.
• Cuidado con la regla del 50% en zonas de inundación. Bajo el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, si la propiedad está en una zona especial de riesgo de inundación y el costo de las mejoras iguala o supera el 50% del valor de mercado de la estructura antes de la obra, el edificio generalmente debe cumplir con los estándares actuales de inundación, lo que puede significar elevarlo. Algunas comunidades suman las mejoras de varios años. Revisa la zona en el FEMA Flood Map Service Center y pregúntale al departamento de construcción cómo aplica la regla antes de cerrar tu presupuesto.
• Los condominios necesitan aprobación de la asociación. Muchas exigen certificados de seguro del contratista, horarios de trabajo aprobados y su propio visto bueno antes de empezar.

Cómo armar un calendario realista

Divide el proyecto en etapas: cierre, permisos, construcción, inspecciones finales y cierre de permisos, y luego venta, o alquiler y refinanciamiento. En el sur de Florida cada etapa puede tardar más de lo que esperas, y la temporada de huracanes (de junio a noviembre) puede atrasar cuadrillas y materiales. El plazo del préstamo debe cubrir todo el calendario más un margen. Pregunta desde el principio si hay extensiones y qué requieren.

Calcula los gastos de mantener la propiedad durante todo el plazo: intereses, impuestos, seguro de una propiedad en remodelación, servicios y cuotas de la asociación. Si el plan es quedarte con la propiedad para alquilarla, prepara el préstamo a largo plazo con tiempo; nuestra guía de préstamos DSCR en Florida explica cómo califican las propiedades de renta. Si la propiedad solo necesita trabajo ligero, un préstamo puente puede funcionar mejor que un préstamo de remodelación completo.

Qué llevarle al prestamista

• Propiedad y contrato: dirección, contrato de compra y fotos del estado actual.
• Alcance de obra: una lista detallada de lo que se va a hacer, cuarto por cuarto.
• Presupuesto: costo por partida con margen para imprevistos, idealmente basado en la cotización de un contratista con licencia.
• Comparables: ventas recientes de propiedades remodeladas parecidas en la zona que respalden tu ARV.
• Plan de salida: precio y tiempo de venta esperados, o renta esperada y el refinanciamiento que piensas usar.
• Experiencia: direcciones y resultados de proyectos anteriores, si los tienes.
• Compañía y fondos: documentos de la LLC si aplica, y prueba de fondos para tu parte del negocio y las reservas.

Próximo paso

Si tienes una propiedad bajo contrato o en la mira en Miami o cualquier parte del sur de Florida, envíanos la dirección, el precio de compra, el presupuesto de remodelación y tu plan de salida. Revisamos los números contigo y te decimos qué guías de nuestros prestamistas aliados podrían aplicar. Llámanos al (786) 723-5626 o usa nuestra página de contacto.