Hipotecas para extranjeros en Florida: guía práctica para inversionistas

Miami, Doral, Brickell, Aventura y todo el sur de Florida atraen compradores de Latinoamérica, Europa, Canadá y más allá. Muchos dan por hecho que tienen que pagar en efectivo porque no viven en Estados Unidos o no tienen puntaje de crédito aquí. No siempre es así. Algunos prestamistas tienen programas para extranjeros (foreign national) hechos justo para este comprador. En esta guía te explicamos cómo funciona una hipoteca para extranjeros en Florida, qué preparar y qué reglas locales revisar antes de comprar.

Qué es una hipoteca para extranjeros

Una hipoteca para extranjeros es un préstamo para alguien que no reside en Estados Unidos y quiere comprar o refinanciar una propiedad aquí. Con nuestro programa para extranjeros, trabajamos con prestamistas aliados que ofrecen estos préstamos para propiedades de inversión en Florida: una casa o un condominio que vas a alquilar o mantener como inversión, no una vivienda donde vas a vivir todo el año.

La evaluación normalmente combina tres cosas: quién eres (identidad y residencia), si puedes documentar los fondos para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas, y cómo rinde la propiedad. Muchos programas miran la renta esperada de forma parecida a un préstamo DSCR. El financiamiento suele ser más conservador que para residentes, y los límites exactos dependen del prestamista aliado, la propiedad y tu documentación.

Quién califica

• Personas que no son ciudadanas de EE. UU. y viven fuera del país, sin residencia permanente. Este es el cliente típico de un programa foreign national.
• Algunos residentes no permanentes que viven en EE. UU. con ciertas visas. Cada prestamista los trata distinto; algunos los incluyen en programas para extranjeros y otros en otros productos.
• Compradores sin historial de crédito en EE. UU. Muchos programas aceptan pruebas de crédito alternativas en lugar de un puntaje estadounidense.

Los residentes permanentes (green card) y los ciudadanos estadounidenses que viven afuera normalmente van por otros programas. Y como son préstamos con fines comerciales, no están diseñados para vivienda principal.

Una ley de Florida que debes conocer: la ley de Florida (Capítulo 692, Parte III, de los Estatutos de Florida) restringe la compra de inmuebles por ciertos "foreign principals", incluyendo personas domiciliadas en China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela o Siria que no sean ciudadanas ni residentes permanentes de EE. UU. Esas personas generalmente no pueden adquirir propiedades en un radio de 10 millas de una instalación militar o de infraestructura crítica (categoría que puede incluir aeropuertos y puertos cercados y vigilados), con excepciones limitadas, y para China las restricciones son más amplias en todo el estado. En el cierre, el comprador firma una declaración jurada sobre esto. Si vives en uno de esos países, habla con un abogado de bienes raíces de Florida antes de firmar un contrato; esta ley ha tenido demandas y cambios, así que confirma las reglas vigentes.

Documentos que normalmente piden

Cada prestamista aliado tiene su propia lista, pero estos son los documentos básicos:

Documento	Para qué lo piden	Consejo
Pasaporte vigente	Identidad y ciudadanía	Revisa la fecha de vencimiento con tiempo antes del cierre.
Visa de EE. UU., si tienes	Estatus migratorio e historial de viajes	Muchos programas no exigen visa a compradores que viven afuera; confírmalo con el prestamista aliado.
Estados de cuenta bancarios	Prueba de fondos para pago inicial, cierre y reservas	Los depósitos grandes necesitan explicación y respaldo. Tradúcelos al inglés si hace falta.
Referencias de crédito de tu país	Historial de pagos cuando no hay reporte de crédito en EE. UU.	Son comunes las cartas de tu banco o emisor de tarjeta en papel membretado; también se puede aceptar un reporte de crédito internacional.
Prueba de ingresos o de tu negocio	Capacidad para sostener la propiedad	Algunos programas se basan sobre todo en la renta de la propiedad; otros piden carta de contador o documentos de la empresa.
Cuenta bancaria en EE. UU.	Fondos de cierre, reservas y pagos del préstamo	Ábrela temprano; las transferencias internacionales y las revisiones de cumplimiento toman tiempo.

¿Y el ITIN? No siempre es requisito para el préstamo; algunos prestamistas aliados lo piden y otros no, así que verifícalo desde el principio. Aparte de eso, el IRS indica que necesitas un ITIN si tienes una obligación fiscal federal y no puedes obtener un número de Seguro Social. Tener una propiedad de renta en EE. UU. generalmente crea obligaciones de declarar impuestos aquí, así que habla con un contador con experiencia internacional de todas formas.

Comprar a nombre de una LLC

Muchos inversionistas internacionales ponen el título a nombre de una LLC de Florida. La mayoría de los prestamistas aliados para extranjeros lo permiten, y normalmente piden:

• Los artículos de organización y el acuerdo operativo (operating agreement).
• El EIN de la LLC.
• Un certificado de estatus de la División de Corporaciones de Florida (Sunbiz).
• Pasaportes y datos de cada miembro; los dueños que superen el porcentaje que fije el prestamista normalmente también firman el préstamo de forma personal.

Algunos prestamistas no le prestan a una compañía registrada fuera de EE. UU., así que si ya tienes una empresa en el exterior, pregunta antes de estructurar la compra. Busca asesoría legal y fiscal sobre cómo poner el título, y piensa desde ya en la salida: cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE. UU., el IRS generalmente exige que el comprador retenga el 15% del monto de la venta bajo FIRPTA, salvo que aplique una excepción o un certificado de retención.

Qué revisar si compras un condominio

Los condominios son la compra más común de los compradores internacionales en el sur de Florida, y tienen sus propias revisiones:

• Aprobación del edificio por el prestamista. El prestamista revisa la asociación con un cuestionario de condominio: ocupación por dueños, morosidad, demandas, seguros y presupuesto. Los edificios que funcionan como hotel o tienen estructuras poco comunes pueden ser más difíciles de financiar.
• Reglas de alquiler. El plazo mínimo de arrendamiento, la aprobación de inquilinos y los límites de alquiler influyen en si la unidad sirve como inversión. Si piensas alquilar por noches o semanas, lee primero nuestra guía de préstamos para alquiler a corto plazo en el sur de Florida.
• Reservas y seguridad del edificio. Florida exige que las asociaciones de edificios de condominio de tres pisos habitables o más completen un estudio de reservas de integridad estructural al menos cada 10 años, y los edificios más antiguos necesitan inspecciones de hito (milestone). Pide los reportes más recientes, el presupuesto y cualquier derrama pendiente.

Todo en español, aunque estés en otro país

Nuestro equipo trabaja en español y en inglés, así que puedes revisar los números, la lista de documentos y cada paso del proceso en tu idioma. Algunas cosas igual son en inglés: los documentos del préstamo y del cierre normalmente están en inglés, y los prestamistas suelen pedir traducciones al inglés de documentos extranjeros como estados de cuenta y cartas de ingresos.

Para avanzar desde otro país:

• Manda los fondos a tu cuenta en EE. UU. con tiempo. Las transferencias internacionales pueden tardar varios días y el banco puede preguntar de dónde viene el dinero.
• Confirma siempre las instrucciones de transferencia por teléfono con la compañía de título, usando un número que ya conozcas. El fraude con transferencias en cierres de bienes raíces es común.
• Si no puedes viajar al cierre, pregúntale temprano a la compañía de título cómo firmar desde el exterior, incluyendo si los documentos deben notarizarse en un consulado de EE. UU. o llevar apostilla, y si el prestamista acepta un poder notarial.

Próximo paso

Si estás mirando una propiedad en Doral, Miami o cualquier parte del sur de Florida, envíanos los datos de la propiedad, cómo piensas poner el título y un resumen de tus fondos. Te decimos qué guías de nuestros prestamistas aliados podrían aplicar y exactamente qué reunir. Llámanos al (786) 723-5626 o escríbenos por nuestra página de contacto, en español o en inglés.